樓市半月談

■ 中國經(jīng)濟時報記者夏金彪

  近日，甘肅的天水、白銀相繼發(fā)布通知，取消對新建商品住房價格備案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。天水方面同時表示，“銷售價格由開發(fā)企業(yè)按照市場銷售情況適時調(diào)整”。除了甘肅的天水、白銀之外，沈陽、蘭州、鄭州、寧德等多個城市也宣布，不再實施新建商品房銷售價格指導(dǎo)，即取消銷售限價。此外，陽江、珠海、蕪湖等多個城市優(yōu)化了限價政策，如縮短備案價格調(diào)整時間間隔、取消樓層差價限制等。事實上，在新建商品住房的限價政策調(diào)整之前，二手房的限價政策已經(jīng)開始調(diào)整。

  新房和二手房的限價政策是在房地產(chǎn)過熱時期推出的，最早可以追溯到2010年，當時的限價政策主要限制的是新房備案價過高，被稱為“限漲令”。

  由于新房和二手房之間存在聯(lián)動效應(yīng)，新房限價后，如果二手房價格遠高于新房，可能會造成市場預(yù)期的混亂，導(dǎo)致投機行為增多。

  隨后，各地政府開始對二手房實施“限漲令”，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免市場過熱。  

此輪房地產(chǎn)調(diào)整讓一些地方面臨房地產(chǎn)行業(yè)下行的壓力，限價政策開始由此前限制房價過快上漲轉(zhuǎn)向限制房價過快下跌。2021年8月，湖南岳陽成為第一個祭出“限跌令”的城市，規(guī)定商品房銷售的實際成交價格不得低于備案價格的85%。隨后，包括江蘇江陰、唐山、沈陽、菏澤、昆明、惠州、桂林等城市也發(fā)布了類似的“限跌令”政策。  

  應(yīng)該說，新房和二手房的限價政策對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到了一定的積極作用。限價政策抑制了房地產(chǎn)市場的投機炒作，遏制了房價的過快上漲或下跌，有助于防范金融風險。不過，需要指出的是，限價政策在短期內(nèi)可能對抑制房價的過快上漲或下跌有一定的效果，但長期來看可能會影響市場機制發(fā)揮積極作用，扭曲市場的供需關(guān)系，導(dǎo)致房價信號失真，影響購房者的預(yù)期，干擾房企的正常銷售。特別是在房地產(chǎn)市場的下行階段，“限跌令”限制了房企通過降價促銷來回籠資金，加大資金鏈緊張房企的財務(wù)風險，進一步加劇房地產(chǎn)市場的流動性危機，影響房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。  

  目前，一些地方取消“限跌令”可以讓房企根據(jù)市場狀況自主調(diào)整房價，通過降價促銷快速回籠資金，緩解資金壓力，從而增加市場的流動性。對于房企來說，取消“限跌令”意味著更大的自主權(quán)和更少的政策約束，有助于提振房企的信心，促進其根據(jù)市場變化靈活調(diào)整經(jīng)營策略。不過，需要注意的是，雖然取消“限跌令”可以給房地產(chǎn)市場帶來一些積極影響，但也可能伴隨著一定的風險，如房價短期內(nèi)的大幅波動可能會影響市場穩(wěn)定。因此，地方政府還需根據(jù)自身的房地產(chǎn)市場狀況，優(yōu)化調(diào)整限價政策，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  隨著我國不斷完善“市場+保障”的住房供應(yīng)體系，政府將加大保障性住房的建設(shè)，以保障中低收入群眾的住房需求。同時，市場機制將在滿足居民多樣化住房需求中發(fā)揮更大作用，讓商品房回歸市場，通過商品房市場來滿足不同收入層次人群的個性化住房需求。房地產(chǎn)限價等行政手段有望逐步退出市場，代之以市場化、法治化的長效機制。

(中國經(jīng)濟時報)